Як іноземному громадянину придбати нерухомість в Україні?

Огляд правових аспектів безпеки та надійність угоди 

Україна до 24.02.2022 це країна із економікою, що стрімко розвивається, особливо ринок житлової та комерційної забудови. Проте, навіть зважаючи на війну, економічні труднощі та постійні новини про безпекову ситуацію, Україна продовжує привертати увагу іноземних інвесторів та приватних покупців нерухомості. Одних цікавлять квартири у великих містах, інших – комерційні приміщення, склади, виробничі об’єкти або земельні ділянки для майбутніх проєктів. Досить часто нерухомість в Україні купують також іноземні громадяни, які мають українське походження, членів сім’ї в Україні або планують у майбутньому переїзд чи відкриття власного бізнесу.

Сама по собі – процедура придбання нерухомості іноземцем має певні особливості, про які бажано знати ще до початку переговорів із продавцем. У цій статті ми структурно розглянемо основні етапи купівлі нерухомості в Україні, а також звернемо увагу на ризики, до підписання договору.

1. Яку нерухомість може придбати іноземець в Україні 

Перш за все слід зазначити, що українське законодавство дозволяє іноземцям купувати більшість видів нерухомості на території України. Іноземний громадянин може придбати квартиру, житловий будинок, офісне приміщення, склад, магазин, виробничу будівлю або інший об’єкт нерухомого майна. У більшості випадків процедура оформлення права власності майже не відрізняється від процедури для громадян України.

Водночас певні обмеження стосуються земельних ділянок. Саме земельне законодавство залишається найбільш чутливою сферою для іноземних інвесторів.

Наприклад, іноземці можуть набувати у власність земельні ділянки несільськогосподарського призначення у визначених законом випадках. Натомість придбання земель сільськогосподарського призначення іноземними громадянами наразі суттєво обмежене. Тому якщо мова йде про купівлю будинку або комерційного об’єкта разом із земельною ділянкою, правовий статус землі необхідно перевіряти окремо.

Саме через ці особливості багато іноземних покупців помилково вважають, що їм взагалі заборонено купувати нерухомість в Україні. Насправді це не так. У більшості випадків питання полягає не в самій можливості придбання, а в правильному юридичному структуруванні угоди.

2. Отримання податкового номера та підготовка до угоди 

Перш ніж укладати договір купівлі-продажу, іноземцю необхідно отримати український податковий номер. Без нього нотаріус не зможе належним чином оформити перехід права власності та зареєструвати нового власника в державних реєстрах.

На практиці процедура отримання податкового номера є відносно простою і займає декілька робочих днів. Більше того, у багатьох випадках її можна здійснити через представника за довіреністю без особистого приїзду до України.

Одночасно із цим покупцю варто заздалегідь визначитися із механізмом проведення розрахунків, джерелом походження коштів та документами, які можуть знадобитися для підтвердження походження грошей у банківських установах. Чим раніше ці питання будуть врегульовані, тим менше ризиків виникне безпосередньо перед підписанням договору.

3. Чи можна купити нерухомість без особистого приїзду до України 

Одне з найчастіших запитань іноземних клієнтів стосується можливості купівлі нерухомості дистанційно.У більшості випадків відповідь буде позитивною.

Українське законодавство дозволяє здійснювати купівлю нерухомості через представника за довіреністю. Це особливо актуально для громадян США, Канади, Німеччини, Великої Британії та інших держав, які не планують приїжджати до України виключно заради підписання документів.

Для цього необхідно оформити довіреність у країні проживання, пройти процедуру апостилювання або консульської легалізації документа (залежно від держави видачі), після чого здійснити його офіційний переклад українською мовою. Правильно підготовлена довіреність дозволяє представнику отримати податковий номер, відкрити банківський рахунок у випадках, коли це необхідно, провести юридичну перевірку об’єкта, підписати договір купівлі-продажу та зареєструвати право власності.

Саме тому багато міжнародних інвесторів сьогодні купують українську нерухомість фактично не залишаючи своєї країни.

4. Юридична перевірка нерухомості: найважливіший етап угоди 

Найбільшою помилкою багатьох покупців є зосередження виключно на вартості об’єкта та повне ігнорування юридичної перевірки. На практиці саме юридичний аудит нерухомості часто визначає, чи буде інвестиція успішною.

Перед придбанням об’єкта необхідно перевірити право власності продавця, історію переходу прав на майно, наявність арештів, іпотек, заборон відчуження, судових спорів, виконавчих проваджень та інших обтяжень.

Особливу увагу слід звертати на об’єкти, які неодноразово перепродавалися протягом короткого часу або були предметом судових спорів між попередніми власниками.

Окремо варто перевіряти самого продавця. Наприклад, якщо продавцем є юридична особа, бажано проаналізувати її корпоративну структуру, повноваження директора, наявність процедур банкрутства, податкових спорів або санкційних ризиків.

Досвід показує, що навіть при зовні бездоганних документах можуть існувати обставини, які стають відомими лише після детального аналізу реєстрів та судової практики. Саме тому професійний due diligence часто дозволяє уникнути проблем, вартість яких може в десятки разів перевищувати витрати на юридичну перевірку.

5. Особливості купівлі нерухомості під час війни 

Після початку повномасштабного вторгнення Росії питання безпеки набули для інвесторів особливого значення. Сьогодні під час перевірки нерухомості недостатньо лише дослідити документи та реєстри. Необхідно також оцінити фактичні ризики, пов’язані з розташуванням об’єкта.

Покупцю бажано з’ясувати, чи не перебувала нерухомість у зоні бойових дій, чи не зазнавала пошкоджень внаслідок обстрілів, чи не існують ризики майбутнього відновлення або реконструкції. Особливу увагу варто приділяти об’єктам, розташованим поблизу критичної інфраструктури, військових об’єктів або підприємств оборонного значення.

Для багатьох інвесторів такі фактори сьогодні мають не менше значення, ніж класичні юридичні ризики.

6. Підписання договору та реєстрація права власності 

Після завершення юридичної перевірки сторони переходять до укладення договору купівлі-продажу. В Україні такі договори посвідчуються нотаріусом. Саме нотаріус перевіряє документи сторін, наявність необхідних дозволів та обмежень, а також проводить державну реєстрацію переходу права власності. Для іноземних громадян зазвичай додатково забезпечується переклад документів та участь перекладача у випадках, коли покупець не володіє українською мовою. Після посвідчення договору новий власник вноситься до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та офіційно набуває права власності на об’єкт.

7. Типові помилки іноземних покупців 

Найчастіше проблеми виникають не через складність українського законодавства, а через надмірну довіру до продавця або посередників. Багато покупців погоджуються на угоду лише на підставі копій документів, отриманих електронною поштою. Інші покладаються виключно на рієлтора або забудовника та не проводять незалежної юридичної перевірки.

Також поширеною помилкою є спроба заощадити на аналізі земельних питань або перевірці історії права власності. На жаль, саме такі ситуації найчастіше призводять до тривалих судових спорів та фінансових втрат.

Висновок 

Купівля нерухомості в Україні іноземним громадянином є цілком реальною та відносно зрозумілою процедурою. У більшості випадків іноземець може придбати квартиру, будинок або комерційну нерухомість без істотних обмежень, а за потреби навіть здійснити всю процедуру через представника за довіреністю.

Разом з тим успіх угоди значною мірою залежить від якісної підготовки, правильної структури розрахунків та професійної юридичної перевірки об’єкта. Саме комплексний підхід дозволяє не лише придбати нерухомість, а й бути впевненим у безпеці інвестиції на багато років вперед.