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Überblick über die rechtlichen Aspekte der Sicherheit und Zuverlässigkeit der Transaktion.
Bis zum 24.02.2022 war die Ukraine ein Land mit einer sich rasant entwickelnden Wirtschaft, insbesondere im Bereich Wohn- und Gewerbeimmobilien. Trotz Krieg, wirtschaftlicher Schwierigkeiten und anhaltender Sicherheitslage bleibt die Ukraine für ausländische Investoren und private Immobilienkäufer attraktiv. Einige interessieren sich für Wohnungen in Großstädten, andere für Gewerbeimmobilien, Lagerhallen, Produktionsstätten oder Grundstücke für zukünftige Projekte. Häufig erwerben auch ausländische Staatsbürger ukrainischer Herkunft, Familienangehörige in der Ukraine oder solche, die einen Umzug oder die Gründung eines eigenen Unternehmens planen, Immobilien in der Ukraine.
Der Kauf von Immobilien durch Ausländer weist einige Besonderheiten auf, über die man sich vor Beginn der Verhandlungen mit dem Verkäufer informieren sollte. In diesem Artikel betrachten wir die wichtigsten Schritte des Immobilienkaufs in der Ukraine und gehen auf die Risiken vor Vertragsunterzeichnung ein.
- Welche Immobilien können Ausländer in der Ukraine erwerben?
Zunächst einmal ist festzuhalten, dass die ukrainische Gesetzgebung es Ausländern erlaubt, die meisten Arten von Immobilien in der Ukraine zu erwerben. Ausländische Staatsbürger können Wohnungen, Wohnhäuser, Büroräume, Lagerhallen, Geschäfte, Industriegebäude oder andere Immobilien erwerben. In den meisten Fällen ist das Verfahren zur Eintragung der Eigentumsrechte nahezu identisch mit dem für ukrainische Staatsbürger.
Gleichzeitig gelten für Grundstücke bestimmte Beschränkungen. Die Grundstücksgesetzgebung selbst bleibt der heikelste Bereich für ausländische Investoren. Ausländer können beispielsweise in gesetzlich festgelegten Fällen nichtlandwirtschaftliche Grundstücke erwerben. Der Erwerb landwirtschaftlicher Flächen durch ausländische Staatsbürger ist hingegen derzeit stark eingeschränkt. Geht es also um den Kauf eines Hauses oder einer Gewerbeimmobilie zusammen mit einem Grundstück, muss der rechtliche Status des Grundstücks gesondert geprüft werden.
Aufgrund dieser Gegebenheiten glauben viele ausländische Käufer fälschlicherweise, dass ihnen der Kauf von Immobilien in der Ukraine generell untersagt sei. Tatsächlich ist dies nicht der Fall. In den meisten Fällen geht es nicht um die Möglichkeit des Kaufs an sich, sondern um die korrekte rechtliche Ausgestaltung der Transaktion.
- Beantragung einer Steuernummer und Vorbereitung der Transaktion
Vor Abschluss eines Kaufvertrags muss ein Ausländer eine ukrainische Steuernummer erhalten. Ohne sie kann der Notar die Eigentumsübertragung nicht ordnungsgemäß beurkunden und den neuen Eigentümer nicht in den staatlichen Registern eintragen.
In der Praxis ist das Verfahren zur Beantragung einer Steuernummer relativ einfach und dauert nur wenige Werktage. In vielen Fällen kann es zudem durch einen Bevollmächtigten erfolgen, ohne dass eine persönliche Anreise in die Ukraine erforderlich ist.
Gleichzeitig sollte der Käufer im Voraus über den Zahlungsmechanismus, die Herkunft der Gelder und die gegebenenfalls erforderlichen Dokumente zur Bestätigung der Geldherkunft bei Bankinstituten entscheiden.
Je eher diese Probleme gelöst werden, desto weniger Risiken entstehen unmittelbar vor der Vertragsunterzeichnung.
- Ist es möglich, Immobilien zu kaufen, ohne persönlich in die Ukraine zu reisen?
Eine der häufigsten Fragen ausländischer Kunden betrifft die Möglichkeit, Immobilien aus der Ferne zu erwerben. In den meisten Fällen lautet die Antwort: Ja.
Die ukrainische Gesetzgebung erlaubt den Kauf von Immobilien durch einen Bevollmächtigten. Dies ist insbesondere für Bürger der USA, Kanadas, Deutschlands, Großbritanniens und anderer Länder relevant, die nicht eigens zum Unterzeichnen von Dokumenten in die Ukraine reisen möchten. Dazu müssen Sie in Ihrem Wohnsitzland eine Vollmacht ausstellen lassen, das Dokument (je nach Ausstellungsland) apostillieren oder konsularisch legalisieren lassen und es dann offiziell ins Ukrainische übersetzen lassen.
Eine ordnungsgemäß erstellte Vollmacht berechtigt den Bevollmächtigten, eine Steuernummer zu erhalten, gegebenenfalls ein Bankkonto zu eröffnen, eine rechtliche Due-Diligence-Prüfung der Immobilie durchzuführen, einen Kaufvertrag zu unterzeichnen und das Eigentum eintragen zu lassen.
Deshalb kaufen heute viele internationale Investoren ukrainische Immobilien, ohne ihr Land tatsächlich zu verlassen.
- Rechtliche Due-Diligence-Prüfung von Immobilien: die wichtigste Phase der Transaktion
Der größte Fehler, den viele Käufer begehen, ist, sich ausschließlich auf den Wert der Immobilie zu konzentrieren und die rechtliche Sorgfaltspflicht völlig zu ignorieren.
In der Praxis ist es oft die rechtliche Due-Diligence-Prüfung von Immobilien, die darüber entscheidet, ob eine Investition erfolgreich sein wird. Vor dem Kauf eines Objekts ist es notwendig, die Eigentumsverhältnisse des Verkäufers, die Historie der Übertragung der Rechte an der Immobilie, das Vorhandensein von Verhaftungen, Hypotheken, Veräußerungsverboten, Rechtsstreitigkeiten, Vollstreckungsverfahren und anderen Belastungen zu überprüfen.
Besonderes Augenmerk sollte auf Gegenstände gelegt werden, die innerhalb kurzer Zeit wiederholt weiterverkauft wurden oder Gegenstand von Rechtsstreitigkeiten zwischen früheren Besitzern waren.
Es empfiehlt sich, den Verkäufer selbst gesondert zu prüfen. Handelt es sich beispielsweise um eine juristische Person, ist es ratsam, deren Unternehmensstruktur, die Befugnisse der Geschäftsführung, laufende Insolvenzverfahren, Steuerstreitigkeiten oder Sanktionsrisiken zu analysieren. Die Erfahrung zeigt, dass selbst bei scheinbar einwandfreien Dokumenten Umstände auftreten können, die erst nach einer detaillierten Analyse der Register und der Rechtsprechung bekannt werden.
Deshalb ermöglicht eine professionelle Due-Diligence-Prüfung oft, Probleme zu vermeiden, deren Kosten die Kosten einer rechtlichen Due-Diligence-Prüfung um ein Vielfaches übersteigen können.
- Besonderheiten beim Kauf von Immobilien während des Krieges
Nach Beginn der umfassenden Invasion Russlands sind Sicherheitsfragen für Investoren besonders wichtig geworden. Heutzutage reicht es bei der Besichtigung einer Immobilie nicht mehr aus, nur Dokumente und Register zu prüfen.
Es ist außerdem notwendig, die tatsächlichen Risiken zu bewerten, die mit dem Standort der Anlage verbunden sind. Dem Käufer wird empfohlen, sich zu informieren, ob sich die Immobilie in einem Kriegsgebiet befand, ob sie durch Beschuss beschädigt wurde und ob Risiken im Zusammenhang mit einer zukünftigen Restaurierung oder einem Wiederaufbau bestehen.
Besonderes Augenmerk sollte auf Einrichtungen gelegt werden, die sich in der Nähe kritischer Infrastrukturen, militärischer Einrichtungen oder Unternehmen von verteidigungspolitischer Bedeutung befinden.
Für viele Anleger sind solche Faktoren heute nicht weniger wichtig als klassische rechtliche Risiken.
- Unterzeichnung des Vertrags und Eintragung des Eigentums
Nach Abschluss der rechtlichen Due-Diligence-Prüfung schließen die Parteien einen Kaufvertrag ab. In der Ukraine werden solche Verträge notariell beglaubigt. Der Notar prüft die Dokumente der Parteien, das Vorhandensein erforderlicher Genehmigungen und Auflagen und veranlasst die staatliche Eintragung des Eigentumsübergangs.
Für ausländische Staatsbürger werden in der Regel zusätzlich die Übersetzung der Dokumente und die Mitwirkung eines Dolmetschers bereitgestellt, falls der Käufer kein Ukrainisch spricht. Nach der Beglaubigung des Vertrags wird der neue Eigentümer in das staatliche Grundbuch eingetragen und erwirbt offiziell das Eigentum an der Immobilie.
- Typische Fehler ausländischer Käufer
Die meisten Probleme entstehen nicht aufgrund der Komplexität des ukrainischen Rechts, sondern aufgrund übermäßigen Vertrauens in den Verkäufer oder Vermittler. Viele Käufer stimmen einem Vertrag allein auf Grundlage von Dokumentenkopien zu, die sie per E-Mail erhalten haben. Andere verlassen sich ausschließlich auf einen Makler oder Bauträger und führen keine eigene rechtliche Due-Diligence-Prüfung durch.
Ein weiterer häufiger Fehler ist der Versuch, bei der Grundstücksanalyse oder der Überprüfung der Immobilienhistorie zu sparen. Leider führen solche Situationen oft zu langwierigen Rechtsstreitigkeiten und finanziellen Verlusten.
Abschluss
Der Kauf von Immobilien in der Ukraine durch ausländische Staatsbürger ist ein völlig legitimes und relativ unkompliziertes Verfahren. In den meisten Fällen können Ausländer eine Wohnung, ein Haus oder eine Gewerbeimmobilie ohne größere Einschränkungen erwerben und gegebenenfalls den gesamten Vorgang sogar durch einen Bevollmächtigten abwickeln.
Der Erfolg der Transaktion hängt jedoch maßgeblich von einer sorgfältigen Vorbereitung, korrekten Berechnungen und einer professionellen rechtlichen Due-Diligence-Prüfung des Objekts ab. Es ist ein umfassender Ansatz, der nicht nur den Erwerb von Immobilien ermöglicht, sondern auch die Gewissheit über die Sicherheit der Investition für viele Jahre gewährleistet.
